Akta Jual Beli Tanah dari Notaris / PPAT Lumajang

Fandy, S.H., M.Kn. - Notaris Lumajang Terpercaya

Disini akan Notaris Lumajang jelaskan tentang seluk beluk Akta Jual Beli Tanah di Wilayah Kabupaten Lumajang. 

Tujuan pendaftaran tanah menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, sebagaimana termuat dalam pasal 3 adalah ;

Pendaftaran tanah bertujuan ;

  • a. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagi pemegang hak yang bersangkutan.
  • b. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar
  • c. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.
Tata cara pembuatan akta PPAT dibuat dengan bentuk yang ditetapkan oleh Menteri dengan menggunakan formulir yang disediakan yang diatur dalam Pasal I Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah Jo. Pasal 96 ayat (2) Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala BPN RI No. 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (selanjutnya disingkat PMNA/Ka.BPN 3/1997). Perkembangan selanjutnya, lahirlah payung hukum baru yakni Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia No. 8 Tahun 2012 (Perka BPN 8/2012), mengenai PPAT yang dalam jabatannya membuat desain sendiri akta-akta yang berhubungan di Pertanahan. 

Notaris Lumajang
Tata cara dan formalitas pembuatan akta otentik adalah merupakan ketentuan hukum yang memaksa, artinva tata cara dan prosedur pembuatan itu harus diikuti setepat-tepatnya tanpa boleh disimpangi sedikitpun. Penyimpangan dari tata cara dan prosedur pembuatan akta otentik akan membawa akibat hukum kepada kekuatan pembuktian akta itu.

Dengan lahirnya UUPA pada tanggal 24 September 1960 maka pendaftaran tanah berubah menjadi sistem pendaftaran hak (registration oftitle) dimana hal tersebut ditetapkan dalam Pasal 19 UUPA yang antara lain berbunyi : 
  1. Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah.
  2. Pendaftaran tanah meliputi:
    • a. Pengukuran, pemetakan dan pembukuan tanah;
    • b. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut,
    • c. Pemberian surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
Dalam hal pelaksanaan dari peralihan hak atas tanah tersebut para pihak harus melakukannya di hadapan pejabat yang berwenang dalam hal ini adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah. Hal ini sesuai dengan Pasal 29 ayat I dan 2 Peraturan Pemerintah Nomor 37 tahun 1998, yang menyebutkan bahwa: 
  1. PPAT bertugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai Hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum ini.
  2. Perbuatan hukum sebagaimana dimaksud pada ayat (l) adalah jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas Tanah Hak Milik, pemberian Hak Tanggungan, Pemberian Kuasa membebankan Hak Tanggungan.
Pembuktian bahwa hak atas tanah tersebut dialihkan, maka harus dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat oleh dan dihadapan PPAT yaltu akta jual beli yang kemudian akan dijadikan dasar pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah sebagaimana dimaksud dalam ketentuan Pasal 95 ayat I humf a Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997. Akta Jual Beli yang dibuat dlhadapan PPAT tersebut bertujuan untuk memberikan kepastian hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah (pembeli tanah) (SalehAdiwinata,1980:21-30)

PPAT sebagai pejabat umum, maka akta yang dibuatnya diberi kedudukan sebagai akta otentik, yaitu akta yang dibuat untuk membuktikan adanya perbuatan hukum tertentu yang mengakibatkan terjadinya peralihan hak atas tanah dan bangunan. Berkaitan dengan kepastian pemilikan hak atas tanah dan bangunan, setiap perolehan hak yang terjadi dari suatu perbuatan hukum harus dibuat dengan akta otentik. Hal ini penting untuk memberi kepastian hukum bagi pihak yang memperoleh hak tersebut sehingga ia dapat mempertahankan haknya tersebut dari gugatan pihak manapun. 

Berkaitan dengan jual beli tanah, terdapat 2 (dua) syarat yang harus dipenuhi berkaltan dengan tata cara pembuatan akta PPAT, yakni syarat formil dan syarat materil Adapun syarat formil dari tata cara pembuatan akta PPAT. 

Syarat Formil 

Dalam hal pembuatan akta PPAT, terdapat tahapan-tahapan yang harus dilakukan oleh PPAT yaitu: 
  • 1. Sebelum melaksanakan pembuatan akta jual beli hak atas tanah, terlebih dahulu PPAT wajib melakukan pemeriksaan ke Kantor Pertanahan setempat untuk mengetahui kesesuaian sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan dengan memperlihatkan sertifikat asli kepada petugas Kantor Pertanahan.
  • 2. Penyiapan dan pembuatan akta dilakukan oleh PPAT sendiri dan Ketentuan formil mengenal tata cara pembuatan akta PPAT ini pada substansinya adalah sama, dan Penulis lebih menitik beratkan pada pengaturan yang diatur pada PMNA/Ka BPN No. 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, karena lebih memiliki relevansi secara yuridis. harus dilakukan dalam bentuk yang sesuai dengan ketentuan yang telah ditentukan.
  • 3. Dalam hal izin pemindahan hak diperlukan maka izin tersebut harus sudah diperoleh sebelum akta pemi ndahan atau pembebanan hak yang bersangkutan dibuat.
  • 4. Sebelum dibuat akta mengenai pemindahan hak atas tanah, calon penerima hak harus membuat pernyataan yang menyatakan ;
    • a. bahwa yang bersangkutan dengan pemindahan hak tersebut tidak menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan maksimum penguasaan tanah menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku; 
    • b. bahwa yang bersangkutan dengan pemindahan hak tersebut tidak menjadi pemegang hak atas tanah absentee (guntai) menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku;
    • c. bahwa yang bersangkutan menyadari bahwa apabila pemyataan sebagaimana dimaksud pada a dan b tersebut tidak benar maka tanah kelebihan atau tanah absentee tersebut menjadi obyek landreform;
    • d. bahwa yang bersangkutan bersedia menanggung semua akibat hukumnya, apabila pernyataan sebagaimana dimaksud pada a dan b tidak benar."
  • 5. Pembuatan akta PPAT harus dihadiri oleh para pihak yang melakukan perbuatan hukum atau orang yang dikuasakan olehnya dengan surat kuasa tertulis sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
  • 6. Pembuatan akta PPAT harus disaksikan oleh sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi yang menumt ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku memenuhi syarat untuk bertindak sebagai saksi dalam suatu perbuatan hukum, yang memberi kesaksian antara lain mengenai kehadiran para pihak atau kuasanya, keberadaan dokumen-dokumen yang ditunjukkan dalam pembuatan akta, dan telah dilaksanakannya perbuatan hukum tersebut oleh para pihak yang bersangkutan.
  • 7. PPAT wajib membacakanaktakepada para pihak yang bersangkutan dan memberi penjelasan mengenai isi dan maksud pembuatan akta dan prosedur pendaftaran yang harus dilaksanakan selanjutnya sesuai ketentuan yang berlaku
  • 8. PPAT dilarang membuat akta, apabila PPAT sendiri, suami atau istrinya, keluarganya sedarah atau semenda, dalam garis lurus tanpa pembatasan derajat dan dalam garis ke samping sampai derajat kedua, menjadi pihak dalam perbuatan hukum yang bersangkutan, baik dengan cara bertindak sendiri maupun melalui kuasa, atau menjadi kuasa dari pihak lain."
  • 9. Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak tanggal ditandatanganinya akta yang bersangkutan, PPAT wajib menyampaikan akta yang dibuatkannya berikut dokumen-dokumen yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan untuk didaftar.
  • 10. Terhadap perbuatan hukum pengalihan hak tersebut, maka PPAT wajib menyampaikan pemberitahuan tertulis mengenai telah disampaikannya akta sebagai mana dimaksud di atas kepada para pihak yang bersangkutan.
  • 11. Sebelum dilakukannya penandatanganan akta jual beli, PPAT harus terlebih dahulu meminta bukti pembayaran pajak, ketentuan ini menyatakan: "Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris hanya dapat menandatangani akta pemindahan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan setelah Wajib Pajak menyerahkan bukti pembayaran paJak.

Syarat Materil

Mengemukakan bahwa syarat materil sangat menentukan sahnya jual beli tanah, antara lain sebagai berikut : 
  1. Pembeli berhak membeli tanah yang bersangkutan.
  2. Penjual berhak untuk menjual tanah yang bersangkutan
  3. Tanah hak yang bersangkutan boleh diperjualbelikan dan tidak sedang dalam keadaan sengketa.
Ketika kita ingin membeli tanah dan bangunan tentu kita harus memperhatikan banyak hal, mulai dari harga, lokasi, kondisi, dan paling penting kita perlu memperhatikan syarat dan prosedur jual beli tanah dan bangunan yang sah, terutama bukti adanya transaksi jual beli tanah dan bangunan. Setiap transaksi harus memiliki bukti adanya pembelian untuk menandakan bahwa benda tersebut sudah beralih, sama hal nya juga untuk jual beli tanah dan bangunan. Jual beli tanah atau rumah dibuktikan dengan Akta Jual Beli tanah dan bangunan atau disingkat sebagai AJB. Pembuatan AJB dilakukan oleh para pihak di kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Jual beli tanah harus bersifat terang dan tunai, yaitu harus di hadapan PPAT dan harus dibayar lunas. Jika tidak maka AJB tidak bisa dibuat. 

Sebelum PPAT membuat AJB, PPAT akan memberikan penjelasan mengenai prosedur dan persyaratan yang perlu dilengkapi penjual dan pembeli. Lalu bagaimana proses pembuatan AJB, persyaratan apa saja yang dibutuhkan pihak penjual dan pembeli, tahap apa saja yang harus dilalui dalam jual beli tanah? Silakan baca uraian lengkapnya di bawah ini:
  • 1.       Pemeriksaan Sertifikat dan Surat Tanda Terima Setoran PBB
PPAT akan melakukan pemeriksaan Sertifikat hak atas tanah. Pemeriksaan dilakukan untuk mencocokan data antara sertifikat dengan Buku Tanah di kantor Pertanahan, memastikan bahwa tanah tersebut tidak terlibat dalam sengketa hukum, tidak sedang dijaminkan, dan tidak dalam penyitaan. PPAT juga memeriksa Pajak Bumi dan Bangunan atau PBB. PPAT juga melakukan pemeriksaan pada Surat Tanda Terima Setoran PBB atau STTS PBB untuk memastikan bahwa tanah tersebut tidak menunggak pembayaran PBB.
  • 2.       Persetujuan Suami Istri
Apabila penjual sudah menikah, maka tanah dan bangunan akan menjadi harta bersama, sehingga penjualan tanah tersebut harus atas dasar persetujuan suami/istri dengan penandatanganan surat persetujuan khusus, atau turut menandatangani AJB. Apabila suami atau istri sudah meninggal, dapat dilakukan dengan melampirkan surat keterangan kematian dari kantor kelurahan.
  • 3.       Biaya pajak dan pembuatan AJB
Penjual harus membayar pajak penghasilan (PPh) dan pembeli harus membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), dengan ketentuan sebagai berikut:
    • Pajak Penjual (PPh) = Harga Jual x 2,5 %
    • Pajak Pembeli (BPHTB) = { Harga Jual – Nilai Tidak Kena Pajak} x 5 %
    • Pembeli dan Penjual membayar jasa PPAT yang pada umumnya akan ditanggung bersama atau jika kedua belah pihak bersepakat ditanggung oleh salah satu pihak.
  • 4.       Pembuatan dan Penandatangan AJB
PPAT membacakan dan menjelaskan isi AJB. Apabila penjual dan pembeli menyetujui isi AJB maka kemudian AJB ditandatangani oleh penjual, pembeli, saksi dan PPAT. Setelah ditandatangani, AJB dicetak. AJB cetakan asli dibuat untuk disimpan oleh PPAT dan diserahkan ke kantor pertahanan untuk keperluan balik nama, sedangkan pihak penjual dan pembeli akan mendapatkan salinan AJB.
  • 5.       Proses balik nama di kantor pertanahan Setelah AJB ditandatangani, maka sertikat baru akan bisa dibalik nama ke nama pembeli. Berkas-berkas yang perlu diserahkan untuk proses balik nama meliputi :
a.       Dokumen Pembeli
                                                               i.      Fotokopi Kartu Tanda Penduduk
                                                             ii.      Fotokopi Kartu Keluarga
                                                           iii.      Fotokopi Akta Nikah (jika sudah menikah)
                                                           iv.      Fotokopi NPWP
                                                             v.      Bukti lunas pembayaran BPHTB
                                                           vi.      Surat permohonan balik nama yang sudah ditandatangani
                                                          vii.      AJB dari PPAT
b.       Dokumen Penjual
                                                               i.      Fotokopi Kartu Tanda Penduduk
                                                             ii.      Fotokopi Kartu Keluarga
                                                           iii.      Fotokopi Akta Nikah
                                                           iv.      Sertifikat Hak Atas Tanah
                                                             v.      Bukti lunas pembayaran PPh

Perbedaan Notaris dan PPAT

Notaris dan PPAT adalah dua profesi yang berbeda dengan kewenangan yang juga berbeda. Meskipun, dalam keseharian kita banyak temui Notaris yang juga berprofesi sebagai PPAT. Rangkap jabatan profesi Notaris dan PPAT memang dimungkinkan oleh peraturan perundang-undangan.

Notaris

Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta autentik dan memiliki kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang ini atau berdasarkan undang-undang lainnya (Pasal 1 angka 1 UU 2/2014).

Tugas Notaris

  • Mengesahkan tanda tangan dan menetapkan kepastian tanggal surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus.
  • Membukukan surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus.
  • Membuat kopi dari asli surat di bawah tangan berupa salinan yang memuat uraian sebagaimana ditulis dan digambarkan dalam surat yang bersangkutan.
  • Melakukan pengesahan kecocokan fotokopi dengan surat aslinya (melegalisir).
  • Memberikan penyuluhan hukum sehubungan dengan pembuatan akta.
  • Membuat Akta yang berkaitan dengan pertanahan.
  • Membuat Akta risalah lelang.
  • Perikatan jual beli tanah.
  • Sewa menyewa tanah.
  • Surat hutang piutang
  • Surat kerjasama.
  • Perjanjian kawin.
  • Membuat akta wasiat.
  • Membuat akta fidusia.
  • Membuatkan dan mengesahkan (legalisasi) surat-surat di bawah tangan, misal: surat kuasa, surat pernyataan, surat persetujuan.

Kewajiban Notaris menurut UUJN (pasal 16)

  1. Bertindak jujur, seksama, mandiri, tidak berpihak dan menjaga kepentingan pihak yang terkait grosse akta, salinan akta dan kutipan akta berdasarkan minuta akta.
  2. Wajib memberikan dalam perbuatan hukum.
  3. Membuat akta dalam bentuk minuta akta dan menyimpannya sebagai bagian dari protokol Notaris, dan notaris menjamin kebenarannya.
  4. Notaris tidak wajib menyimpan minuta akta apabila akta dibuat dalam bentuk akta originali.
  5. Mengeluarkan pelayanan sesuai dengan ketentuan dalam UUJN, kecuali ada alasan untuk menolaknya.
  6. Kewajiban merahasiakan yaitu merahasiakan segala suatu yang berhubungan dengan akta dan surat-surat lainnya adalah untuk melindungi kepentingan semua pihak yang terkait.
  7. Menjilid akta yang dibuatnya dalam 1 bulan menjadi 1 buku/bundel yang memuat tidak lebih dari 50 akta dan jika jumlahnya lebih maka dapat dijilid dalam buku lainnya, mencatat jumlah minuta akta, bulan dan tahun pembuatannya pada sampul setiap buku;Hal ini dimaksudkan bahwa dokumen-dokumen resmi bersifat otentik tersebut memerlukan pengamanan baik terhadap aktanya sendiri maupun terhadap isinya untuk mencegah penyalahgunaan secara tidak bertanggung jawab.
  8. Membuat daftar dan akta protes terhadap tidak dibayarnya atau tidak diterimanya surat berharga.
  9. Membuat daftar akta yang berkenaan dengan wasiat menurut uraian waktu pembuatan akta setiap bulan dan mengirimkan daftar akta yang dimaksud atau daftar akta nihil ke Daftar Pusat Wasiat Departemen Hukum Dan HAM paling lambat tanggal 5 tiap bulannya dan melaporkan ke majelis pengawas daerah selambat-lambatnya tanggal 15 tiap bulannya.
  10. Mencatat dalam repotrorium tanggal pengiriman daftar wasiat pada seiap akhir bulan.
  11. Mempunyai cap/stempel yang memuat lambang negara republik indonesia dan pada ruang yang melingkarinya dituliskan nama, jabatan, dan tempat kedudukan yang bersangkutan.
  12. Membacakan akta di hadapan pengahadap dengan dihadiri minimal 2 orang saksi dan ditanda tangani pada saat itu juga oleh para penghadap, notaris dan para saksi.
  13. Menerima magang calon notaris. 

Larangan jabatan notaris menurut UUJN (pasal 17)

Notaris dilarang:
  1. Menjalankan jabatan di luar wilayah jabatannya.
  2. Meninggalkan wilayah jabatannya lebih dari 7 hari kerja berturut-turut tanpa alasan yang sah.
  3. Merangkap sebagai pegawai negeri.
  4. Merangkap sebagai pejabat negara.
  5. Merangkap sebagai advokat.
  6. Merangkap jabatan sebagai pemimpin atau pegawai BUMN, BUMD, atau badan usaha swasta.
  7. Merangkap sebagai pejabat pembuat akta tanah di luar wialayah jabatan notaris.
  8. Menjadi notaris pengganti.
  9. Melakukan profesi lain yang bertentangan dengan norma agam, kesusilaan atau kepatutan yang dapat mempengaruhi kehoramatan dan martabat jabatan notaris.
Notaris hanya berkedudukan di satu tempat di kota/kabupaten, dan memiliki kewenangan wilayah jabatan seluruh wilayah provinsi dari tempat kedudukannya. Notaris hanya memiliki 1 kantor, tidak boleh membuka cabang atau perwakilan dan tidak berwenang secara teratur menjalankan jabatan dari luar tempat kedudukannya, yang artinya seluruh pembuatan akta harus sebisa mungkin dlaksanakan di kantor Notaris kecuali pembuatan akta-akta tertentu. Notaris dapat membuat perserikatan perdata, dalam hal ini mendirikan kantor bersama notaris, dengan tetap memperhatikan kemadirian dan kenetralannya dalam menjalankan jabatan notaris.

Setiap Notaris ditempatkan di suatu daerah berdasarkan formasi notaris. Formasi notaris ditentukan oleh menteri Hukum dan HAM. dengan mempertimbangkan usul dari organisasi notaris. 

Syarat untuk dapat diangkat menjadi Notaris

  • Warga negara Indonesia.
  • Bertakwa kepada Tuhan Yang Maha Esa.
  • Berumur paling sedikit 27 (dua puluh tujuh) tahun.
  • Sehat jasmani dan rohani yang dinyatakan dengan surat keterangan sehat dari dokter dan psikiater.
  • Berijazah sarjana hukum dan lulusan jenjang strata dua kenotariatan.
  • Telah menjalani magang atau nyata-nyata telah bekerja sebagai karyawan Notaris dalam waktu paling singkat 24 (dua puluh empat) bulan berturut-turut pada kantor Notaris atas prakarsa sendiri atau atas rekomendasi Organisasi Notaris setelah lulus strata dua kenotariatan.
  • Ttidak berstatus sebagai pegawai negeri, pejabat negara, advokat, atau tidak sedang memangku jabatan lain yang oleh undang-undang dilarang untuk dirangkap dengan jabatan Notaris.
  • Tidak pernah dijatuhi pidana penjara berdasarkan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap karena melakukan tindak pidana yang diancam dengan pidana penjara 5 (lima) tahun atau lebih.” 

Formasi Notaris ditentukan berdasarkan

• Kegiatan dunia usaha;
• Jumlah penduduk;
• Rata-rata jumlah akta yang dibuat oleh dan/atau di hadapan Notaris setiap bulannya. 

Sebagai pejabat umum, Notaris memiliki jam kerja yang tidak terbatas. Untuk itu notaris memiliki hak cuti. Ketentuan mengenai cuti notaris menurut UUJN (pasal 25-32)

1. Hak cuti bisa diambil setelah notaris menjalankan jabatannya secara efektif selam 2 tahun;
2. Selama cuti, notaris harus memilih notaris pengganti;
3. Cuti bisa diambil setiap tahun atau diambil sekaligus untuk beberapa tahun;
4. Setiap pengambilan cuti maksimal 5 tahun sudh termasuk perpanjangannya;
5. Selama masa jabatan notaris, jumlah waktu cuti paling lama ialah 12 tahun;
6. Permohonan cuti diajukan ke:
  • * Majelis pengawas daerah, untuk cuti tidak lebih dari 6 bulan;
  • * Majelis pengawas wilayah, untuk cuti 6 bulan sampai dengan 1 tahun;
  • * Majelis pengawas pusat, untuk cuti lebih dari 1 tahun.
    • 1. Selain Notaris itu sendiri, dalam keadaan terdesak, suami/istri atau keluarga sedarah dalam garis lurus dari notaris dapat memohonkan permohonan cuti kepada majelis pengawas;
    • 2. Apabila permohonan cuti diterima maka akan dikeluarkan sertifikat cuti yang dikeluarkan oleh pejabat yang ditunjuk;
    • 3. Apabila permohonan cuti ditolak oleh pejabat yang berwenang memberikan cuti, maka penolakan itu harus disertai oleh alasan penolakan;
    • 4. Notaris yang cuti wajib menyerahkan protokol notaris ke notaris pengganti.
  • * Apabila pada saat cuti, Notaris meningal dunia, maka notaris yang menggantikannya menjalankan jabatannya. Suami/istri atau keluarga sedarah dalam garis lurus dari notaris wajib melaporkannya kepada majelis pengawas daerah dalam jangka waktu 7 hari kerja sejak notaris itu meninggal. 

Notaris pengganti adalah orang yang diangkat sementara untuk menggantikan notaris yang sedang cuti, sakit, atau untuk sementara berhalangan menjalankan jabatannya sebagai notaris (UUJN pasal 1 angka 3). Syaratnya (UUJN pasal 33 angka 1)

  1. WNI;
  2. Cukup umur (27 tahun);
  3. Berijazah sarjana hukum;
  4. Telah berkerja sebagai karyawan kantor notaris paling sedikit 2 tahun berturut-turut.
Notaris pengganti habis masa kerjanya setelah masa cuti Notaris selesai.
Notaris pengganti khusus ialah seseorang yang diangkat sebagai notaris untuk menggantikan seorang Notaris, untuk membuat akta tertentu, karena di daerah kabupaten atau kota tidak ada notaris lain, sedangkan notaris yang menurut ketentuan UUJN tidak boleh membuat akta yang dimaksud (UUJN pasal 1 angka 4), syaratnya sama dengan notaris pengganti, yaitu:
  1. WNI;
  2. Cukup umur (27 tahun);
  3. Berijazah sarjana hukum;
  4. Telah berkerja sebagai karyawan kantor notaris paling sedikit 2 tahun berturut-turut.
Notaris pengganti khusus ditunjuk oleh majelis pengawas daerah, dan ahnaya berwenang untuk membuat akta untuk kepentingan notaris dan keluarganya. (UUJN Pasal 34 ayat 1). Notaris pengganti khusus tidak disertai dengan penyerahan protokol notaris (UUJN pasal 34 ayat 2).
Pejabat sementara notaris, yaitu seseorang yang untuk sementara menjalankan jabatan Notaris bagi notaris yang:
  1. Meninggal dunia;
  2. Diberhentikan;
  3. Diberhentikan sementara.
Yang diawasi oleh majelis pengawas:
  • Tingkah laku notaris;
  • Pelaksanaan jabatan notaris;
  • Pemenuhan kode etik notaris, baik kode etik dalam organisasi notaris ataupun yang ada dalam UUJN;
Organisasi Notaris adalah wadah perkumpulan notaris. Di Indonesia, hanya ada satu organisasi yang diakui yaitu Ikatan Notaris Indonesia (INI). INI telah ada dari awal munculnya profesi notaris di Indonesia. Wadah yang diakui hanya satu karena wadah profesi ini memiliki satu kode etik. Dan juga diakui oleh Departemen Hukum dan HAM, sesuai dengan keputusan menteri Hukum dan HAM No.M.01/2003 pasal 1 butir 13. 

Notaris berhenti atau diberhentikan dari jabatannya dengan hormat karena

  • Meninggal dunia.
  • Telah berumur 65 (enam puluh lima) tahun.
  • Permintaan sendiri.
  • Tidak mampu secara rohani dan/atau jasmani untuk melaksanakan tugas jabatan Notaris secara
    terus menerus lebih dari 3 (tiga) tahun; atau merangkap jabatan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 huruf g.
    (2) Ketentuan umur sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b dapat diperpanjang sampai berumur 67 (enam puluh tujuh) tahun dengan mempertimbangkan kesehatan yang bersangkutan. 

Kode etik Notaris

Setiap Notaris yang diangkat harus mengucapkan sumpah yang salah satu isinya adalah “bahwa saya akan menjaga sikap, tingkah laku saya, dan akan menjalankan kewajiban saya sesuai dengan kode etik profesi, kehormatan, martabat, dan tanggung jawab saya sebagai Notaris” (Pasal 4 ayat [2] UUJN). Berarti kode etik profesi Notaris merupakan pedoman sikap dan tingkah laku jabatan Notaris. Kode Etik Notaris ditetapkan oleh Organisasi Notaris (Pasal 83 ayat [1] UUJN).

Berdasarkan Pasal 1 Angka 13 Keputusan Menteri Kehakiman dan Hak Asasi Manusia No.M-01.H.T.03.01 Tahun 2003 tentang Kenotarisan, Organisasi Notaris satu-satunya yang diakui oleh Pemerintah adalah Ikatan Notaris Indonesia (“INI”). Kemudian, Kode Etik Notaris yang berlaku saat ini adalah Kode Etik Notaris berdasarkan Keputusan Kongres Luar Biasa INI tanggal 27 Januari 2005 di Bandung (“Kode Etik Notaris”).

Dalam Pasal 1 angka 2 Kode Etik Notaris disebutkan bahwa:
“Kode Etik Notaris dan untuk selanjutnya akan disebut Kode Etik adalah seluruh kaidah moral yang ditentukan oleh Perkumpulan Ikatan Notaris Indonesia yang selanjutnya akan disebut “Perkumpulan” berdasar keputusan Kongres Perkumpulan dan/atau yang ditentukan oleh dan diatur dalam peraturan perundang-undangan yang mengatur tentang hal itu dan yang berlaku bagi serta wajib ditaati oleh setiap dan semua anggota Perkumpulan dan semua orang yang menjalankan tugas jabatan sebagai Notaris, termasuk di dalamnya para Pejabat Sementara Notaris, Notaris pengganti, dan Notaris Pengganti Khusus.”
Kewenangan pengawasan pelaksanaan dan penindakan kode etik Notaris ada pada Dewan Kehormatan yang berjenjang mulai dari tingkat daerah, wilayah dan pusat (Pasal 1 angka 8 Kode Etik Notaris).

PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah)

PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (Pasal 1 angka 1 PP 24/2016).

Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sesuai dengan Peraturan Pemerintah No. 37/1998, Tgl 5 Maret 1998 terdiri dari:
  • PPAT : adalah Pejabat Umum yang diberik kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun ; Biasanya jabatan ini dirangkap oleh Notaris
  • PPAT Sementara adalah Pejabat Pemerintah yang ditunjuk karena jabatannya untuk melaksanakan tugas PPAT dengan membuat akta PPAT di daerah yang belum cukup terdapat PPAT.
  • PPAT Khusus ; adalah Pejabat Badan Pertanahan Nasional yang ditunjuk karena jabatannya untuk melaksanakan tugas PPAT dengan membuat akta PPAT tertentu khusus dalam rangka pelaksanaan program atau tugas Pemerintah tertentu.
PPAT wajib mempunyai hanya satu kantor, yaitu di tempat kedudukannya. PPAT yang merangkap jabatan sebagai Notaris, harus berkantor yang sama dengan tempat kedudukan Notaris.

Tugas pokok PPAT

PPAT bertugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu. 
  • Membuat dan mengurus akta-akta mengenai peralihan hak:
    • Jual beli
    • Hibah
    • Tukar menukar
    • Pembagian hak bersama
  • Membuat dan mengurus akta-akta tentang pembebanan hak:
    • SKMHT (Surat Kuasa untuk Memberikan Hak Tanggungan)
    • APHT (Akta Pembebanan Hak Tanggungan)

Syarat untuk dapat diangkat menjadi PPAT adalah

  • Warga Negara Indonesia.
  • Berusia paling rendah 22 (dua puluh dua) tahun.
  • Berkelakuan baik yang dinyatakan dengan surat keterangan yang dibuat oleh Instansi Kepolisian setempat.
  • Tidak pernah dijatuhi pidana penjara berdasarkan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap karena melakukan tindak pidana yang diancam dengan pidana penjara 5 (lima) tahun atau lebih.
  • Sehat jasmani dan rohani; f. berijazah sarjana hukum dan lulusan jenjang strata dua kenotariatan atau lulusan program pendidikan khusus PPAT yang diselenggarakan oleh kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang agraria/pertanahan.
  • Lulus ujian yang diselenggarakan oleh kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang agraria/pertanahan.
  • Telah menjalani magang atau nyata-nyata telah bekerja sebagai karyawan pada kantor PPAT paling sedikit 1 (satu) tahun, setelah lulus pendidikan kenotariatan.  (Ketentuan lebih lanjut mengenai tata cara ujian, magang, dan pengangkatan PPAT diatur dengan Peraturan Menteri). 

Larangan bagi PPAT untuk membuat akta

Selain itu terdapat pula larangan-larangan bagi PPAT untuk membuat akta yang belum jelas status hak atas tanahnya. Dalam hal ini, PPAT harus menolak pembuatan akta, apabila terdapat hal-hal sebagai berikut:
  • Hak atas tanah dalan sengketa.
  • Hak atas tanah dalan sitaan.
  • Hak atas tanah dikuasai negara. 

Kode etik PPAT

Kode etik profesi PPAT disusun oleh Organisasi PPAT. Organisasi PPAT saat ini adalah Ikatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (“IPPAT”).

IPPAT adalah perkumpulan/organisasi bagi para PPAT, berdiri semenjak tanggal 24 September 1987, diakui sebagai badan hukum (rechtspersoon) berdasarkan Keputusan Menteri Kehakiman tanggal 13 April 1989 Nomor C2-3281.HT.01.03.Th.89, merupakan satu-satunya wadah pemersatu bagi semua dan setiap orang yang memangku dan menjalankan tugas jabatannya selaku PPAT yang menjalankan fungsi pejabat umum, sebagaimana hal itu telah diakui dan mendapat pengesahan dari Pemerintah berdasarkan Keputusan Menteri Kehakiman Republik Indonesia tersebut di atas dan telah diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia tanggal 11 Juli 1989 Nomor 55 Tambahan Nomor 32.

Berikut sekilas tentang Lumajang;

Kabupaten Lumajang, adalah sebuah kabupaten di Provinsi Jawa Timur, Indonesia. Ibukotanya adalah Lumajang. Nama Lumajang berasal dari “Lamajang” yang diketahui dari penelusuran sejarah, data prasasti, naskah-naskah kuno, bukti-bukti petilasan, sehingga tanggal 15 Desember 1255M ditetapkanlah sebagai hari jadi Lumajang. Luas wilayah Kabupaten Lumajang adalah 1790,90 km2. Kabupaten Lumajang terletak pada 112°53′ – 113°23′ Bujur Timur dan 7°54′ – 8°23′ Lintang Selatan. Luas wilayah keseluruhan Kabupaten Lumajang adalah 1790,90 km2. Kabupaten ini berbatasan dengan Kabupaten Probolinggo di utara, Kabupaten Jember di timur, Samudra Hindia di selatan, serta Kabupaten Malang di barat. Penduduk Kabupaten Lumajang umumnya adalah Suku Jawa dan Suku Madura, dan agama mayoritas adalah Islam. Kabupaten Lumajang dikelilingi tiga gunung berapi yaitu Gunung Semeru, Gunung Bromo dan Gunung Lemongan.

Dalam Sejarah. Dalam sejarahnya, kepercayaan terhadap gunung suci yaitu Mahameru sangat mewarnai kehidupan masyarakat di wilayah ini, karena masyarakat pemukim sangat menghormati gunung suci ini sebagai tempat para roh leluhur dan juga bermukimnya para Dewa. Di Lumajang, untuk pertama kali ditemukan Prasasti yang dibuat oleh raja Kameswara dari Kediri yang melakukan “Tirta Yatra” atau perjalanan mencari air suci ke puncak gunung Semeru yang dibuktikan dengan adanya “Prasasti Ranu Kumbolo” pada tahun 1182 Masehi.

Nama Lumajang berasal dari “Lamajang” yang diketahui dari penelusuran sejarah, data prasasti, naskah-naskah kuno, bukti-bukti petilasan dan hasil kajian pada beberapa seminar dalam rangka menetapkan hari jadinya. Beberapa bukti peninggalan yang ada antara lain: Prasasti Mula Malurung, Naskah Negara Kertagama, Kitab Pararaton, Kidung Harsa Wijaya, Kitab Pujangga Manik, Serat Babad Tanah Jawi, Serat Kanda Karena Prasasti Mula Manurung di nyatakan sebagai prasasti tertua dan pernah menyebut-nyebut “Negara Lamajang” maka dianggap sebagai titik tolak pertimbangan hari jadi Lumajang.

Prasasti Mula Manurung ini ditemukan pada tahun 1975 di Kediri. Prasasti ini ditemukan berangka tahun 1977 Saka, mempunyai 12 lempengan tembaga . Pada lempengan VII halaman a baris 1—3 prasasti Mula Manurung menyebutkan “Sira Nararyya Sminingrat, pinralista juru Lamajang pinasangaken jagat palaku, ngkaneng nagara Lamajang” yang artinya: Beliau Nararyya Sminingrat (Wisnuwardhana) ditetapkan menjadi juru di Lamajang diangkat menjadi pelindung dunia di Negara Lamajang tahun 1177 Saka pada Prasasti tersebut setelah diadakan penelitian / penghitungan kalender kuno maka ditemukan dalam tahun Jawa pada tanggal 14 Dulkaidah 1165 atau tanggal 15 Desember 1255 M.

Mengingat keberadaan Negara Lamajang sudah cukup meyakinkan bahwa 1255M itu Lamajang sudah merupakan sebuah negara berpenduduk, mempunyai wilayah, mempunyai raja (pemimpin) dan pemerintahan yang teratur, maka ditetapkanlah tanggal 15 Desember 1255 M sebagai hari jadi Lumajang.

Dalam sejarahnya, wilayah ini sangat berhubungan dengan tokoh bernama Arya Wiraraja yang kemudian menjadi raja besar di lamajang Tigang Juru. Menurut Babad Pararaton, nama kecilnya adalah Banyak Wide, yang secara etimologis yaitu, “Banyak” adalah biasanya adalah nama yang disandang kaum Brahmana, sedangkan “Wide” yang berarti “Widya” yang berarti pengetahuan. jadi nama banyak wide sendiri berarti brahmana yang punya banyak pengatahuan atau cerdik.

Prasasti Kudadu menyebutkan bahwa ketika Raden Wijaya melarikan diri bersama 12 pengawal setianya ke Madura, Adipati Arya Wiraraja memberikan bantuan kemudian melakukan kesepakatan “pembagian tanah Jawa menjadi dua” yang sama besar yang kemudian di sebut “Perjanjian Sumenep”. Menurut Kidung Harsawijaya, sesuai dengan “Perjanjian Sumenep” tepatnya pada 10 Nopember 1293 Masehi, Raden Wijaya diangkat menjadi raja Majapahit yang wilayahnya meliputi wilayah-wilaah Malang (bekas kerajaan Singosari), Pasuruan, dan wilayah-wilayah di bagian barat sedangkan di wilayah timur berdirikerajaan Lamajang Tigang Juru yang dipimpin oleh Arya Wiraraja yang kemudian dalam dongeng rakyat Lumajang disebut sebagai Prabu Menak Koncar I. Kerajaan Lamajang Tigang Juru ini sendiri menguasai wilayah seperti Madura, Lamajang, Patukangan atau Panarukan dan Blambangan. Dari pembagian bekas kerajaan Singosari ini kemudian kita mengenal adanya 2 budaya yang berbeda di Provinsi Jawa Timur, dimana bekas kerajaan Majapahit dikenal mempunyai budaya Mataraman, sedang bekas wilayah kerajaan Lamajang Tigang Juru dikenal dengan “budaya Pendalungan (campuran Jawa dan Madura)” yang berada di kawasan Tapal Kuda sekarang ini. Prabu Menak Koncar I (Arya Wiraraja) ini berkuasa dari tahun 1293- 1316 Masehi.

No comments:

Post a Comment

Fast Respon Hp.Wa. 081338999229