3 Tips Gampang Bikin Sertipikat Tanah

Fandy, S.H., M.Kn. - Notaris Lumajang Terpercaya

Ada beberapa masyarakat lumajang yg dipusingin dg urusan pen-sertifikat-an tanah. Mulai dari masalah biaya yg terlalu tinggi, pengurusan administrasi yg rumit, bahkan sampai ada yg udah setor duit 20 juta tp gk jadi jadi sertifikatnya.

Masalah ini sebenarnya udah umum, dan disini Notaris Lumajang Terbaik akan berusaha membijaki dari 2 sudut pandang kedua belah pihak. Sehingga dipastikan tidak berat sebelah. Jadi yg udah inbox FB Kantor Notaris PPAT Lumajang perihal masalah tanahnya, monggo disimak ulasan komplit berikut;

3 Tips Gampang Bikin Sertipikat Tanah;

1.  Menyiapkan Dokumen
2. Mengunjungi Kantor BPN
3. Penerbitan Sertifikat Tanah Hak Milik

Yups..gampang banget kan ?..hehe… dibawah detailnya ;

Jika Anda telah memiliki hak atas tanah dan bangunan, Anda juga harus memiliki sertifikat sebagai bukti autentik. Menurut PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, sertifikat ialah surat tanda bukti hak atas tanah dan bangunan. Sertifikat sendiri dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) lewat kantor pertanahan masing-masing wilayah.

Biasanya, sertifikat dicetak dua rangkap: satu rangkap disimpan di kantor BPN sebagai buku tanah, dan satu rangkap dipegang seseorang sebagai tanda bukti kepemilikan atas tanah dan bangunan. Arsip buku tanah tercantum data detail mengenai tanah, mencakup data fisik maupun data yuridis, contohnya luas, batas-batas, dasar kepemilikan, dan data pemilik.

Sementara itu, data fisik tanah dalam Surat Ukur yang terlampir dalam sertifikat hanya berupa ukuran luas dan tidak melampirkan ukuran lainnya secara detail. Selain itu, data bangunan juga tidak dicantumkan dalam sertifikat. Keterangan yang tercantum hanya tertera jika di atas tanah tersebut terdapat bangunan.

Sertifikat tanah terdiri dari beberapa jenis, antara lain sertifikat Hak Guna Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan (HGB), dan Sertifikat Hak Milik (SHM). Adapun, untuk SHM hanya diperuntukkan untuk warga Negara Indonesia. Sementara HGU dan HGB diperbolehkan dimiliki oleh warga asing, namun dalam jangka waktu tertentu.

Membuat sertifikat tanah sebenarnya adalah perkara mudah, namun memang cukup memakan waktu. Untuk itu, Anda harus bersabar. Jika bisa, dalam mengurus sertifikat tanah dilakukan sendiri oleh pemilik tanah. Hal tersebut seharusnya lebih ekonomis atau menekan biaya pengeluaran. Adapun langkah-langkah yang diperlukan untuk membuat sertifikat tanah, antara lain:

Pertama,

Anda harus menyiapkan dan melampirkan dokumen-dokumen yang menjadi syarat. Tentunya, syarat ini perlu disesuaikan dengan asal hak tanah. Adapun, syarat-syaratnya mencakup:

• Sertifikat Asli Hak Guna Bangunan (SHGB);
• Fotokopi Izin Mendirikan Bangunan (IMB);
• Identitas diri berupa Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK);
• SPPT PBB; dan
• Surat pernyataan kepemilikan lahan.

Selain itu, mungkin Anda mungkin berkeinginan membuat sertifikat tanah atau girik. Sertifikat ini berasal dari tanah yang berasal dari warisan atau turun-temurun dari kakek nenek yang mungkin belum disahkan dalam sertifikat. Untuk itu, Anda bisa membuatkan sertifikat dengan melampirkan:

•  Akta jual beli tanah;
• Fotokopi KTP dan KK;
• Fotokopi girik yang dimiliki;
• Dokumen dari kelurahan atau desa, seperti Surat Keterangan Tidak Sengketa, Surat Keterangan Riwayat Tanah, dan Surat Keterangan Tanah secara Sporadik.

Kedua,

Mengunjungi Kantor BPN Badan Pertanahan Nasional. Anda perlu menyesuaikan lokasi BPN sesuai dengan wilayah tanah berada. Di BPN, belilah formulir pendaftaran. Anda akan mendapatkan map dengan warna biru dan kuning. Buatlah janji dengan petugas untuk mengukur tanah.

Sesuai Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 17 Tahun 2015 tentang Kementerian Agraria dan Tata Ruang, Kementerian Agraria dan Tata Ruang (ATR) mempunyai tugas menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang agraria/pertanahan dan tata ruang untuk membantu Presiden dalam menyelenggarakan pemerintahan negara.

Dalam melaksanakan tugasnya, Kementerian ATR menyelenggarakan fungsi:

• perumusan, penetapan, dan pelaksanaan kebijakan di bidang tata ruang, infrastruktur keagrariaan/pertanahan, hubungan hukum keagrariaan/pertanahan, penataan agraria/pertanahan, pengadaan tanah, pengendalian pemanfaatan ruang dan penguasaan tanah, serta penanganan masalah agraria/pertanahan, pemanfaatan ruang, dan tanah;
• koordinasi pelaksanaan tugas, pembinaan dan pemberian dukungan administrasi kepada seluruh unsur organisasi di lingkungan Kementerian Agraria dan Tata Ruang;
• pengelolaan barang milik/kekayaan negara yang menjadi tanggung jawab Kementerian Agraria dan Tata Ruang;
• pengawasan atas pelaksanaan tugas di lingkungan Kementerian Agraria dan Tata Ruang;
• pelaksanaan bimbingan teknis dan supervisi atas pelaksanaan urusan Kementerian Agraria dan Tata Ruang di daerah; dan
• pelaksanaan dukungan yang bersifat substantif kepada seluruh unsur organisasi di lingkungan Kementerian Agraria dan Tata Ruang.

Ketiga,

Penerbitan Sertifikat Tanah Hak Milik. Setelah pengukuran tanah, Anda akan mendapatkan data Surat Ukur Tanah. Serahkanlah untuk melengkapi dokumen yang telah ada. Setelah itu, Anda hanya perlu bersabar menunggu dikeluarkannya surat keputusan. Anda akan dibebankan BEA Perolehan Hak Atas Tanah (BPHTB) sembari menunggu sertifikat tanah Anda terbit. Lama waktu penerbitan ini kurang lebih setengah hingga satu tahun lamanya. Kadangkala, Anda perlu memastikan kepada petugas BPN kapan sertifikat tanah Anda jadi dan dapat diambil.

Selain BPN, Anda dapat membuat sertifikat melalui PPAT Notaris, namun jangan menggunakan cara yang meragukan, bahkan calo.

Salah satu tahapan dari kegiatan pendaftaran tanah adalah kegiatan pengumpulan data fisik. Pengumpulan data fisik adalah kegiatan mengumpulkan data fisik yang meliputi :   

• 1) Penetapan batas bidang tanah,
• 2) Pengukuran batas bidang tanah,
• 3) Pemetaan bidang tanah,
• 4) Pengumuman data fisik,
• 5) Menjalankan prosedur dan memasukkan data dan informasi yang berkaitan dengan data fisik bidang tanah di aplikasi KKP dengan berpedoman kepada ketentuan peraturan perundang-undangan yang mengatur tentang pengukuran dan pemetaan bidang tanah;

Dasar Hukumnya;

• Undang Undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok Pokok Agraria;
• UU No. 11 Tahun 2008 tentang Informasi dan Transaksi Elektronik;
• UU No. 14 Tahun 2008 tentang Keterbukaan Informasi Publik;
• UU No. 4 Tahun 2011 tentang Informasi Geospasial;
• Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;
• Peraturan Presiden Nomor 17 Tahun 2015 tentang Kementerian Agraria dan Tata Ruang;
• Peraturan Presiden Nomor 20 Tahun 2015 tentang Badan Pertanahan Nasional;
• Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;
• Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 8 Tahun 2015 tentang Organisasi dan Tata Kerja Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional;
• Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 33 Tahun 2016 tentang Surveyor Kadaster Berlisensi;
• Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 35 Tahun 2016 tentang Percepatan Pelaksanaan Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap.

Maksud dan Tujuan

• Petunjuk teknis pengukuran dan pemetaan bidang tanah sistematis lengkap ini disusun sebagai pedoman dalam melaksanakan kegiatan pengukuran dan atau pemetaan bidang tanah secara sistematis lengkap dengan satuan wilayah desa/kelurahan secara lengkap dan utuh;
• Petunjuk teknis pengukuran dan pemetaan bidang tanah sistematis lengkap ini disusun agar terdapat persamaan persepsi dalam melaksanaan kegiatan pengukuran dan pemetaan bidang tanah sistematis lengkap dengan satu wilayah desa/kelurahan secara lengkap dan utuh.

Ruang Lingkup

Ruang lingkup petunjuk teknis pengukuran dan pemetaan bidang tanah sistematis lengkap ini adalah :

• a. Ketersediaan Peta Dasar Pendaftaran Tanah
• b. Metode Pelaksanaan Pengukuran dan pemetaan Bidang tanah
• c. Petugas Pelaksana Pengukuran dan Pemetaan Bidang Tanah
• d. Proses Pengukuran Bidang Tanah dan Pengumpulan Informasi Bidang Tanah
• e. Pelaksanaan Pemetaan Bidang Tanah
• f. Entri data dan integrasi data dalam aplikasi Komputerisasi Kegiatan Pertanahan (KKP)
• g. Pengumuman
• h. Kendali mutu kegiatan pengukuran dan pemetaan bidang tanah sistematis lengkap
• i. Pelaporan

Sumber Pembiayaan

Kegiatan pengukuran dan pemetaan bidang tanah sistematis lengkap dapat dibiayai dengan :

• a. Anggaran Pemerintah Pusat (APBN),
• b. Anggaran Pemerintah Daerah (APBD),
• c. Dana desa,
• d. Swadaya masyarakat,
• e. Swasta melalui program Corporate Social Responsibility (CSR),
• f. Dana lainnya sesuai dengan ketentuan peraturan yang berlaku.

PENGGOLONGAN

1. Pengukuran bidang tanah secara sistematis adalah proses pemastian letak batas bidang-bidang tanah yang terletak dalam satu atau beberapa desa/kelurahan atau bagian dari desa/kelurahan atau lebih dalam rangka penyelenggaraan pendaftaran tanah secara sistematis;
2. Pemetaan bidang tanah adalah kegiatan pengolahan data dan penggambaran hasil pengukuran bidang-bidang tanah dengan suatu metode tertentu pada media tertentu sehingga letak dan ukuran bidang tanahnya dapat diketahui dari media tempat pemetaan bidang tanah tersebut;
3. Peta foto adalah peta yang menggambarkan detail lapangan dari citra foto dengan skala tertentu. Peta foto sudah melalui proses pemetaan fotogramteri oleh karena itu ukuran-ukuran pada peta foto sudah benar dengan demikian detail-detail yang ada di peta foto dan dapat diidentifikasi dilapangan mempunyai posisi sudah benar di peta.
4. Identifikasi bidang tanah secara fotogrametrik adalah penentuan batas-batas bidang tanah secara visual/physical boundaries yang terlihat pada peta foto atau peta CSRT dan di lapangan dengan menarik garis ukur (deliniasi) pada peta foto atau peta CSRT dengan terlebih dahulu menandai (prick) detail yang posisinya sama pada peta foto atau peta CSRT tersebut.
5. Gambar ukur adalah dokumen tempat mencantumkan gambar suatu bidang tanah atau lebih dan situasi sekitarnya serta data hasil pengukuran bidang tanah baik berupa jarak, sudut, azimuth ataupun sudut jurusan.
6. Komputerisasi Kegiatan Pertanahan yang selanjutnya disingkat KKP adalah aplikasi utama dalam menunjang pelaksanaan kewenangan, tugas/fungsi Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional berbasis Teknologi Informasi dan Komunikasi yang dibangun/dikembangkan mengacu pada alur, persyaratan, waktu, biaya dan kewenangan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
7. Peta bidang tanah adalah hasil pemetaan 1 (satu) bidang tanah atau lebih pada lembaran kertas dengan suatu skala tertentu yang batas-batasnya telah ditetapkan oleh pejabat yang berwenang dan digunakan untuk pengumuman data fisik.
8. Daftar tanah adalah dokumen dalam bentuk daftar yang memuat identitas bidang tanah dengan suatu sistim penomoran.
9. Surat ukur adalah dokumen yang memuat data fisik suatu bidang tanah dalam bentuk peta dan uraian.

Mengurus Sertifikat Tanah Girik

Tanah warisan atau yang biasa dikenal dengan istilah tanah girik merupakan salah satu aset yang perlu untuk dilindungi. Untuk itu, semua tanah yang belum sertifikat, seperti tanah girik perlu didaftarkan konversi haknya ke kantor pertanahan setempat. Hal tersebut diatur dalam UU No. 5 Tahun 1960 atau Undang-undang Pokok Agraria (UUPA). Adapun hak-hak yang ada dalam UUPA tersebut mencakup Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Guna Usaha, dan lain-lain. Jenis tanah lainnya yang belum bersertifikat, antara lain ketitir, petok D, rincik, ketitir, Verponding Indonesia, Eigendom Verponding, erfpacht, opstaal, vruchtgebruik.

Namun demikian, karena kurangnya informasi yang diperoleh masyarakat, sehingga tanah-tanah tersebut masih ada saja yang belum memiliki sertifikat. Untuk mengurus tanah girik, ada dua tahapan yang perlu ditempuh, yaitu tahap pengurusan di kantor kelurahan dan kantor pertanahan.

a. Mengurus di Kelurahan Setempat

Ada beberapa hal yang perlu Anda ketahui untuk melalui tahapan pengurusan sertifikat untuk tanah girik. Adapun hal-hal yang perlu diperhatikan, antara lain:

• Surat Keterangan Tidak Sengketa
• Anda perlu memastikan bahwa tanah yang diurus bukan merupakan tanah sengketa. Hal ini merujuk pada pemohon sebagai pemilik yang sah. Sebagai buktinya, dalam surat keterangan tidak sengketa perlu mencantumkan tanda tangan saksi-saksi yang dapat dipercaya. Saksi-saksi tersebut adalah pejabat Rukun Tetangga (RT) dan Rukun Warga (RW) setempat. Hal tersebut karena mereka adalah kalangan tokoh masyarakat yang mengetahui sejarah penguasaan tanah yang dimohonkan. Namun, jika suatu tempat tidak terdapat RT dan RW seperti beberapa daerah, saksi bisa didapat dari tokoh adat setempat.
• Surat Keterangan Riwayat Tanah
• Berikutnya, Anda perlu membuat Surat Keterangan Riwayat Tanah. Fungsinya, untuk menerangkan secara tertulis riwayat penguasaan tanah awal mula pencatatan di kelurahan sampai dengan penguasaan sekarang ini. Termasuk pula di dalamnya proses peralihan berupa peralihan sebagian atau keseluruhan. Biasanya, tanah girik awalnya sangat luas kemudian dijual atau dialihkan sebagian.
• Surat Keterangan Penguasaan Tanah Secara Sporadik
• Surat Keterangan Penguasaan Tanah Secara Sporadik ini mencantumkan tanggal perolehan atau penguasaan tanah.

b. Mengurus di Kantor Pertanahan

Setelah mengurus dokumen di kelurahan setempat, Anda dapat menlanjutkan ke kantor pertanahan. Adapun, tahapannya sebagai berikut:

• Mengajukan Permohonan Sertifikat

Caranya dengan melampirkan dokumen-dokumen yang diurus di kelurahan, dan dilengkapi dengan syarat formal, yaitu fotokopi KTP dan KK pemohon, fotokopi PBB tahun berjalan, dan dokumen-dokumen lain yang disyaratkan oleh undang-undang.

•          Pengukuran ke Lokasi

Pengukuran ini dilakukan setelah berkas permohonan lengkap dan pemohon menerima tanda terima dokumen dari kantor pertanahan. Pengukuran dilakukan oleh petugas dengan ditunjukkan batas-batas oleh pemohon atau kuasanya.

•          Pengesahan Surat Ukur

Hasil pengukuran di lokasi akan dicetak dan dipetakan di BPN dan Surat Ukur disahkan atau tandatangani oleh pejabat yang berwenang, pada umumnya adalah kepala seksi pengukuran dan pemetaan.

•          Penelitian oleh Petugas Panitia A

Setelah Surat Ukur ditandatangani dilanjutkan dengan proses Panitia A yang dilakukan di Sub Seksi Pemberian Hak Tanah. Anggota Panitia A terdiri dari petugas dari BPN dan lurah setempat.

•          Pengumuman Data Yuridis di Kelurahan dan BPN

Data yuridis permohonan hak tanah tersebut diumumkan di kantor kelurahan dan BPN selama enam puluh hari. Hal ini bertujuan supaya memenuhi pasal 26 PP No. 24 Tahun 1997. Dalam praktiknya, bertujuan untuk menjamin bahwa permohonan hak tanah ini tidak ada keberatan dari pihak lain.

•          Terbitnya SK Hak Atas Tanah

Setelah jangka waktu pengumuman terpenuhi, dilanjutkan dengan penerbitan SK hak atas tanah. Tanah dengan dasar girik ini akan langsung terbit berupa Sertifikat Hak Milik (SHM).

•          Pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah (BPHTB)

BPHTB dibayarkan sesuai dengan luas tanah yang dimohonkan seperti yang tercantum dalam Surat Ukur. Besarnya BPHTB tergantung dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dan luas tanah. BPHTB ini juga bisa dibayarkan pada saat Surat Ukur selesai, yaitu pada saat luas tanah yang dimohon sudah diketahui secara pasti.

•          Pendaftaran SK Hak untuk diterbitkan sertifikat

SK Hak kemudian dilanjutkan prosesnya dengan penerbitan sertifikat pada subseksi Pendaftaran Hak dan Informasi (PHI).

•          Pengambilan Sertifikat

Pengambilan sertifikat dilakukan di loket pengambilan. Lamanya waktu pengurusan sertifikat ini tidak dapat dipastikan. Banyak faktor yang menentukan. Akan tetapi, kira-kira dapat diambil sekitar 6 bulan dengan catatan bahwa tidak ada persyaratan yang kurang.

c. Besarnya Biaya Pengurusan Sertifikat dari Tanah  Girik

Biaya sangat relatif terutama tergantung pada lokasi dan luasnya tanah. Semakin luas lokasi dan semakin strategis lokasinya, biaya akan semakin tinggi.

Tips Membeli Tanah yang Aman

Tanah merupakan bagian kerak bumi yang memiliki susunan dari mineral serta bahan organik. Tanah begitu vital peranannya bagi semua kehidupan di bumi sebab tanah mendukung kehidupan tumbuhan dengan adanya hara dan air sekaligus sebagai penopang akar. Bentuk tanah yang memiliki rongga-rongga juga menjadi lokasi yang baik untuk akar untuk bernafas serta tumbuhan. Tanah juga menjadi tempat hidup berbagai mikroorganisme. Untuk sebagian besar hewan darat, tanah menjadi lahan sebagai tempat bergerak dan hidup.

Tanah adalah bagian kerak bumi yang tersusun dari mineral dan bahan organik. Tanah sangat vital peranannya bagi semua kehidupan di bumi karena tanah mendukung kehidupan tumbuhan dengan menyediakan hara dan air sekaligus sebagai penopang akar. Struktur tanah yang berongga-rongga juga menjadi tempat yang baik bagi akar untuk bernapas dan tumbuh. Tanah juga menjadi habitat hidup berbagai mikroorganisme. Bagi sebagian besar hewan darat, tanah menjadi lahan untuk hidup dan bergerak.

Ilmu yang mempelajari berbagai aspek mengenai tanah dikenal sebagai ilmu tanah. Dari segi klimatologi, tanah memegang peranan penting sebagai penyimpan air dan menekan erosi, meskipun tanah sendiri juga dapat tererosi.

Komposisi tanah berbeda-beda pada satu lokasi dengan lokasi yang lain. Air dan udara merupakan bagian dari tanah.

Jika Anda sudah mengetahui cara mengurus sertifikat, kini saatnya Anda untuk memilih dan membeli tanah. Bila akan berinvestasi tanah, ada baiknya perhatikan dengan seksama cara-cara aman membeli tanah. Pasalnya, saat ini semakin banyak kasus persengketaan lahan atau tanah yang seringkali berakhir merugikan. Untuk itu, jika ingin membeli tanah, harus perhatikan langkah-langkah aman berikut ini.

•          Cek tanah terlebih dahulu, baik kontur tanah atau pun potensi tanahnya. Selain itu, lihatlah dulu lokasi tanahnya, apakah strategis atau tidak.
•      Pastikan surat-surat tanahnya masih lengkap dan absah, termasuk juga kepemilikannya. Jika tanah tersebut sudah bersertifikat, periksalah apakah sertifikat tersebut sudah berpindah tangan atau belum. Caranya, dengan meminta SKPT (Surat Keterangan Pendaftaran Tanah) di kantor kelurahan setempat. Bila tanah tersebut belum bersertifikat dan masih berupa girik, sebaiknya memeriksa keabsahan bukti kepemilikannya.
•      Untuk memastikan keabsahan sertifikat tanah yang akan dibeli, gunakanlah jasa PPAT untuk memeriksanya. PPAT akan memeriksa keaslian sertifikat tanah tersebut ke BPN (Badan Pertanahan Nasional).
•      Jika sertifikat tanah dinyatakan absah atau tidak bermasalah dalam hal apa pun, selanjutnya adalah membuat Akta Jual Beli (AJB) oleh PPAT.
•       Menyerahkan berkas AJB tersebut ke BPN untuk mengurus balik nama sertifikat tanah yang dibeli. Penyerahan berkas untuk balik nama selambat-lambatnya 7 hari setelah penandatanganan AJB agar segera diproses. Biasanya, 2 minggu setelah penandatanganan tersebut, pembeli akan segera mendapatkan sertifikat baru atas nama yang baru pula.
• ·        Setelah semua prosedur di atas telah rampung, hal yang dilakukan selanjutnya adalah mengurus pembayaran pajak melalui PPAT. Namun Anda juga dapat membayarnya sendiri. Untuk BPHTB, yang semula dibayarkan ke kas negara, sekarang harus dibayarkan ke kas masing-masing pemerintah daerah melalui Dinas Pendapatan Daerah (Dipenda).